Jak wybrać biuro nieruchomości w Białymstoku?

1. Czy bierzecie prowizję od jednej czy od dwóch stron transakcji?

To pytanie trzeba zadać wprost. Wiele biur nieruchomości stosuje model wynagrodzenia od obu stron.

Dla sprzedającego to ważne, bo od modelu wynagrodzenia zależy przejrzystość relacji i sposób prowadzenia negocjacji. Jeżeli biuro pobiera wynagrodzenie od obu stron, Dobry agent nieruchomości powinien jasno komunikować model rozliczeń już na pierwszym spotkaniu. a nie dopiero na finiszu transakcji.

2. Za co dokładnie mam płacić pośrednikowi nieruchomości?

Najgorsza odpowiedź, jaką możesz usłyszeć, brzmi: „za kompleksową obsługę”. To slogan, nie odpowiedź.

Masz prawo wiedzieć, za co realnie płacisz. Czy w cenie jest wycena? Sesja zdjęciowa? Home staging? Weryfikacja dokumentów? Negocjacje? Prowadzenie prezentacji? Wsparcie przy umowie przedwstępnej? Kontakt z notariuszem? Pomoc przy świadectwie energetycznym?

Im bardziej precyzyjny zakres usługi, tym mniejsze ryzyko rozczarowania. O samych kosztach szerzej piszę tutaj: ile bierze biuro nieruchomości za sprzedaż mieszkania.

3. Co możecie zrobić więcej niż wrzucić ogłoszenie do internetu?

To jedno z najważniejszych pytań w całym procesie.

Dzisiaj samo wystawienie ogłoszenia nie jest żadną przewagą. Portal ogłoszeniowy nie sprzedaje nieruchomości za Ciebie. Sprzedaje ją dopiero właściwa strategia: dobre przygotowanie oferty, mocna cena wejścia, odpowiednie zdjęcia, selekcja klientów, prezentacje, rozmowy handlowe i negocjacje.

Zapytaj więc konkretnie:

• czy robicie profesjonalną sesję zdjęciową,
• czy przygotowujecie opis pod konkretną grupę kupujących,
• czy korzystacie z bazy klientów,
• czy prowadzicie promocję także poza portalami,
• czy filtrujecie przypadkowe telefony i „oglądaczy”.

Jeżeli odpowiedź sprowadza się do „wrzucimy ofertę na internet i zobaczymy”, to nie jest strategia sprzedaży. To bierne czekanie.

I co najważniejsze pytajcie o to, czy agent nieruchomości współpracuje też z innym biurem nieruchomości.

4. Jak ustalacie cenę ofertową i na jakich danych pracujecie?

Zawyżona cena spala ofertę. Zaniżona cena odbiera Ci pieniądze. Dlatego pytanie o wycenę jest obowiązkowe.

Dobry pośrednik nie zgaduje ceny „na oko” i nie opiera się wyłącznie na tym, co wisi na portalach. Powinien umieć wyjaśnić, jak analizuje lokalny rynek, porównywalne oferty, realne zachowanie kupujących i ceny transakcyjne.

Jeżeli chcesz zrozumieć, dlaczego suche liczby nie wystarczą, przeczytaj też mój wpis: rejestr cen nieruchomości w Białymstoku.

5. Czy jeśli sam znajdę kupującego, też płacę?

Tu odpowiedź często brzmi: tak. Zwłaszcza wtedy, gdy podpisujesz umowę na wyłączność.

I warto to dobrze zrozumieć. Umowa na wyłączność nie polega na „zabraniu Ci wolności”. Ona ma dać pośrednikowi podstawę do realnego zaangażowania: inwestycji w marketing, przygotowanie oferty, selekcję klientów, obsługę formalną i prowadzenie całego procesu od początku do końca.

Jeżeli biuro ma działać na serio, musi wiedzieć, że pracuje na stabilnych zasadach. W przeciwnym razie wiele agencji ogranicza się do minimum, bo nie chce finansować działań, które ktoś inny może wykorzystać za darmo.

Dlatego przed podpisaniem umowy zapytaj nie tylko czy płacę, ale też co dokładnie dostaję w zamian za wyłączność.

W Janasz Nieruchomości działam tylko na umowach na wyłączność.

6. Czy można negocjować warunki umowy?

Tak. I warto to zrobić przed podpisem, a nie po problemach.

Negocjować można między innymi:

• czas trwania umowy,
• wysokość wynagrodzenia,
• zakres działań marketingowych,
• sposób raportowania,
• zasady wypowiedzenia,
• zapisy dotyczące wyłączności.

Rzetelne biuro nieruchomości nie obraża się za konkretne pytania. Przeciwnie. Traktuje je jako oznakę rozsądku po stronie właściciela. Umowa ma być czytelna i uczciwa dla obu stron.

7. Jak długo trwa umowa i jak mogę ją zakończyć?

To pytanie wielu właścicieli zadaje za późno. A potem okazuje się, że umowa trwa długo, wypowiedzenie jest utrudnione, a współpraca nie daje efektów.

Przed podpisaniem dopytaj o trzy rzeczy:

• na jaki okres zawierana jest umowa,
• jakie są warunki wypowiedzenia,
• czy po zakończeniu współpracy istnieją jeszcze sytuacje, w których prowizja nadal może być należna.

Tu nie ma miejsca na domysły. Wszystko powinno być zapisane prostym językiem.

8. Kto konkretnie prowadzi moją ofertę i jak będziecie raportować działania?

Sprzedający często podpisuje umowę ze znaną siecią, a potem nie wie, kto realnie odpowiada za ofertę. Tymczasem to bardzo ważne.

Zapytaj, czy masz jedną osobę odpowiedzialną za sprzedaż, kto odbiera telefony, kto prowadzi prezentacje i kto negocjuje warunki z kupującym. Zapytaj też, czy dostaniesz raport: ilu było klientów, jakie były ich uwagi, co działa, a co trzeba poprawić.

W praktyce brak raportowania oznacza zwykle brak kontroli nad procesem.

9. Jak weryfikujecie dokumenty, kupujących i bezpieczeństwo całej transakcji?

Dobra sprzedaż nie kończy się na znalezieniu chętnego. Trzeba jeszcze bezpiecznie doprowadzić transakcję do końca.

Zapytaj więc, czy biuro sprawdza stan prawny nieruchomości, komplet dokumentów, księgę wieczystą, kwestie spadkowe, współwłasność, zadłużenia, zaświadczenia oraz gotowość finansową kupującego.

Przy mieszkaniach duże znaczenie mają dokumenty ze spółdzielni lub wspólnoty. Przy domach dochodzą kwestie techniczne i formalne. Przy gruntach liczy się dostęp do drogi, uzbrojenie, przeznaczenie i dokumentacja planistyczna. Jeżeli sprzedajesz konkretny typ nieruchomości, zobacz też, jak wygląda u mnie sprzedaż mieszkania w Białymstoku, sprzedaż domu oraz jak sprzedać działkę w Białymstoku i na Podlasiu.